房开企业支付及收取违约金的税务处理分析

案例1

A房地产开发公司，与甲某（个人）订有房屋销售合同。后因甲某个人原因，撤销房屋销售合同。因甲某违约，A房地产公司收取甲某违约金5万元。

分析：

由于房地产公司与客户之间没有发生销售行为，根据发票管理实施细则第二十六条的规定，未发生经营业务一律不准开具发票。因此不应缴纳增值税。房地产公司收取的违约金，根据企业所得税法实施条例第二十二条应归类为其它收入计入应纳税所得额。

若案例1中，变成是A公司违约，A公司支付甲某违约金5万。则所得税上应参照《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时还需考虑是否属于国税函[2006]865号所述情形，并确认是否需要代扣代缴个人所得税。

案例2

A房地产开发公司，与B电梯供应商签订合约。因B公司延迟交货，造成A公司项目进度延迟，从而构成违约，A公司收取B公司违约金10万元。

分析：

在这种情况下，收取的违约金不需要开发票，因此不需要缴纳增值税，账面上计入营业外收入即可。而另一种方式是卖方可能要求将该违约金视同销售折扣或折让处理，从而方便为所得税税前扣除提供依据。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。因此仅有当将违约金视作折扣或折让并在同一张发票上分别注明的可以减少增值税销售额。因视同折让减少了B公司的销售收入同时也减少了A公司的入账成本，同时会影响A公司所得税、土地增值税的税前扣除成本。

案例3

 A房地产公司与C建筑企业签订建筑工程承包合同。约定按项目完工进度分期结算费用。当项目进展到60%时，A公司出现短期资金流动性困难，未能及时结算C企业工程款。由此C企业要求A公司额外支付违约金合计20万元。

分析：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

因此可以认为C企业收取的违约费用应归属于价外费用，应视同工程款计算缴纳增值税。而A公司支付的这部分违约金可构成建筑安装工程成本，应当向C公司索取包含此部分违约金的全额发票。取得发票的，在后续所得税清算中可据实扣除，土地增值税清算中归入建筑安装工程费，可享受加计扣除。

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